Спокойствие и уверенность приходят благодаря ипотечному кредитованию. Участие банка в сделке вселяет уверенность у покупателей, так как они могут рассчитывать на определенную поддержку и защиту своих интересов. Кроме того, кредитный договор подписывается в конце процесса, когда все остальные документы уже проверены и закреплены.
Почему в России строят такое дорогое и некачественное жилье
В процессе приема нового дома владельцы нередко сталкиваются с ужасающе низким качеством его исполнения. Например, стены могут оказаться кривыми, к крыше может скапливаться конденсат, проводка может искрить из-за некачественного монтажа, а двери зачастую представляют собой дешевые картонные конструкции. Если не повезло, то внутренние отделочные работы выполнены крайне небрежно. Хорошо, если за недостатки удается обнаружить до момента подписания акта приема-передачи и получения ключей. В этом случае, новый собственник имеет законное право требовать от застройщика исправления строительных дефектов, которые были допущены по его вине, абсолютно бесплатно.
Однако довольно часто недостатки, допущенные либо намеренно, либо по халатности, становятся заметными только после заселения. В некоторых случаях такие недочеты могут привести к катастрофическим последствиям, вплоть до полного обрушения здания.
В этой статье мы вместе проанализируем причины ухудшения качества строительства жилья в России и узнаем, почему цены на дома и квартиры продолжают расти.
Посредник забирает часть бюджета, выделенного на стройку
В современных строительных проектах между генеральным подрядчиком и субподрядчиками часто встречается множество посредников, число которых может колебаться от двух до четырех, в зависимости от размеров и сложности проекта. Например, разберем, как распределяется бюджет, предусмотренный на эти цели.
Неудовлетворительное качество новостроек напрямую связано с деятельностью алчных посредников, которые готовы экономить на всем, лишь бы извлечь свою выгоду. Так, в одном известном случае для строительства межкомнатных стен был использован гипсоблок, который практически не позволяет повесить на себя никаких предметов или крепежа. Причина такой экономии — резкое сокращение бюджета, предложенное посредником.
В смете немалые суммы выделяются на определенные строительные материалы, но в действительности могут использоваться их более дешевые аналоги, что также снижает общее качество.
Почему жилье в России такое дорогое
Стоимость строительства зданий требует значительных капиталовложений. Чтобы покрыть эти затраты, застройщики вынуждены брать кредиты и рассчитывать на дополнительные источники финансирования, например, на средства дольщиков или акционеров. Для привлечения инвестиций проект должен быть прибыльным. Поэтому в стоимость жилья строительная компания закладывает не только расходы на обслуживание кредитов, но и предполагаемую прибыль для инвесторов.
Это объясняет, почему жилье имеет такую высокую цену и выявляет огромную разницу между доходами молодых семей и реальной стоимостью жилья. Строительство дешевых квартир возможно, но в этом случае расходы застройщику помогает покрывать государство через различные гранты и программы.
В России это происходит, и такие квартиры называют социальным жильем. Однако количество социальных квартир, которые строятся ежегодно, гораздо меньше, чем количество людей в очереди, ожидающих их получения. Ожидание может растянуться на десятилетия, что делает процесс приобретения собственного жилья практически невозможным для большинства нуждающихся.
Затратный метод оценки строительства
При оценке будущих новостроек застройщики чаще всего применяют затратный метод оценки, что означает, что они складывают все понесенные затраты и делят на общее количество квадратных метров, чтобы определить стоимость квадратного метра. Эта информация будет использована при определении цены каждой конкретной квартиры.
В перечень затрат застройщика входят:
1. **Стоимость земельного участка**. Застройщик предпочитает использовать землю государственную, так как это упрощает процесс, но, если речь идет о частных участках, требующих выкупа, то это добавляет дополнительные затраты. В цену земли включаются не только расходы на ее приобретение, но и налоги, сборы, стоимость обустройства участка, демонтажа старых зданий и вывоз строительного мусора.
2. **Оплата работы по планированию, выполнению и финансированию жилищного строительства**. Это охватывает все необходимые исследования, эксплуатационные и текущие расходы во время строительных работ.
3. **Расходы по первоначальному заселению жилого комплекса**, включая страховки и другие затраты, связанные с договорами долевого участия.
С точки зрения структуры расходов, примерно 70% всех издержек напрямую связаны со строительством, тогда как ожидаемая прибыль застройщика составляет всего лишь 10%.
Строительные затраты всегда находятся в динамике и зависят от множества факторов: стоимости строительных материалов, налогов, импортных пошлин и инфляции. Блогеры могут бесконечно обсуждать, почему стоимость недвижимости так высока, или публиковать материалы о падающих доходах населения, но на практике цены не снижаются. Стоимость квартир в новостройках не связана с доходами граждан, и простыми решениями проблемы остаются, как правило, ипотека или наличие собственных высоких доходов.
Почему застройщик снижал цену на этапе строительства
Для застройщика главные источники финансирования — это его собственные средства. Если таких средств недостаточно, берутся кредиты для обеспечения строительных работ. Кроме того, средства, полученные от дольщиков (до введения эскроу-счетов), помогали избежать нехватки в финансах. Поэтому застройщики часто были готовы снизить цену на сумму, не превышающую те проценты, которые они должны были бы заплатить по кредиту. В итоге цена за квартиру, заплаченная на этапе строительства, часто была на 10-15% ниже, чем стоимость готового жилья.
Внедорожник стоил больше квартиры
Цены на жилье начали стремительно расти с определенного периода, иногда резко подскакивая, иногда незначительно колеблясь. Например, пандемия и начало прошлого года стали катализаторами этого процесса. Однако это затронуло не только рынок недвижимости. Обратите внимание на стоимость автомобилей, которая также возросла.
В начале 2020 года мои коллеги, собирающиеся приобрести качественный новый внедорожник, были шокированы: его стоимость превышала цену однокомнатной квартиры. Мы ориентировались на сумму в 7-8 миллионов рублей за приличную однокомнатную квартиру в Москве, а сейчас эта цена возросла до 8-9 миллионов.
Аналогично наблюдается рост цен и в других сферах: в продуктовых магазинах, аптеках, в кафе и на транспорте. Цены на жилье в Москве когда-то были значительно ниже. Вспоминается, за какую сумму квартиры были доступны в начале или даже середине 2000-х годов, и это вызывает лишь улыбку ностальгии.
Тем не менее, цены на жилье неизменно растут. Хотя они могут колебаться в разные стороны, эти колебания происходят вокруг общей восходящей тенденции.
Причины устойчивого роста цен могут быть разнообразными. Так сказать, статистика показывает, что за последние годы возросли доходы населения, положительное влияние оказала инфляция, и любое нововведение в области недвижимости ведет к подорожанию. В общем, состояние дел таково: недвижимость не может дешеветь, она только дорожает.
Существует общепринятая глобальная практика: цены на квартиры постоянно увеличиваются. Это не только московская или российская специфическая практика. К примеру, в Штатах происходит то же самое. Когда американцы обсуждают свою экономику, они зачастую уточняют, в ценах каких лет идет речь. Стоимость доллара США в 70-х и в 2000-х значительно отличается.
Точно так же обстоит дело и с рублем. Например, 3 миллиона рублей в 1998 году и те же 3 миллиона рублей в 2022 году — это уже совершенно разные суммы. К тому же на протяжении многих лет в нашей стране происходили различные потрясения, которые, безусловно, оказали влияние как на национальную валюту, так и на рынок недвижимости. Вспомните хотя бы кризис 1998 года, когда между рублем и долларом образовался мощный разрыв в курсе.
Что бы там ни случилось, а это — твое
С одной стороны, мы обсуждаем цены за квадратный метр на московском рынке, а с другой стороны, не лишним будет задуматься об их реальной ценности.
Для жителей Москвы нет ничего ценнее, чем собственная квартира. Поскольку это самый дорогой город в России, то и стоимость недвижимости здесь четко соответствует этому обстоятельству.
Недавний рост цен произошел также благодаря осознанию москвичами, насколько важно владеть квартирой. Однако это осознание охватывает и жителей большинства российских городов.
Вопрос, что лучше: покупать квартиру или снимать её, является вечным и всегда актуальным. Однако во время пандемии стандарт «квартира, дача, машина» вновь обрёл свою значимость. Большинство людей осознали его важность. Решив, что в собственном доме можно изолироваться от внешних неприятностей, и при необходимости можно просто сесть в машину и уехать на дачу, чтобы насладиться свежим воздухом и уединением. Независимо от обстоятельств, недвижимость всегда останется вашим собственным активом.
Пандемия позволила многим людям значительно оценить собственные квартиры, что в свою очередь привело к росту спроса и, логично, к увеличению цен.
Что еще почитать:
- Будут ли банки снижать процентные ставки по ипотеке? Как это повлияет на цены на квартиры в новостройках и вторичное жилье в 2024 году;
- Стоит ли покупать или продавать квартиру? Риелтор рассказывает о текущих условиях на рынке недвижимости;
- Стимул для активной жизни. Пенсионерка делится опытом, как она смогла погасить ипотеку за три года;
В последнее время достаточно актуальны высказывания: «Риелторы объяснили», «Экономисты объяснили», «Эксперты объяснили», «Мэрия объяснила», а вот «Путин прокомментировал». И только один случай, когда «Бастрыкин заинтересовался».
Когда перекупщиков начали называть «флипперами», стало непонятно, что это новая тенденция, предназначенная только для богатых и эскортниц. Разбираем мифы об отдыхе в Дубае.
Турки хотят приговорить к пожизненному заключению россиянку, бросившую своего младенца в туалет. Почему такое жестокое решение?
Сложно объяснить, почему я не пью даже чашку вина. Россиянка рассказала, как она стала трезвенницей и есть ли у этого какие-то минусы.
С тем, чтобы привести более молодежный лексикон автора: журналист НГС решил разобраться с языком современного подростка — это личный опыт автора.
Журналист НГС обнаружил на Алтае запретное озеро, — это может стать настоящей жемчужиной Сибири, и оттуда уже давно выкачивают миллиарды.
Как экс-вице-президент Александр Руцкой посетил Читу 30 лет назад — об этом стоит сделать вывод, что на грубость следует отвечать грубостью.
Некоторые врачи назвали восемь «полезных» продуктов, которые на самом деле могут негативно сказаться на здоровье.
Знакомство с определенными людьми могут перевернуть ваше сознание: как SHAMAN влюбился и что из этого вышло.
Обучение созданию макияжа в стиле demure girl — поцелуй вампира.
В Русском музее состоялась выставка по восстановлению «Последнего дня Помпеи». Такую работу делают раз в сто лет.
Данил Тадин, 20.
Качественные москитные сетки от производителя.
Цены на новые квартиры продолжают расти
Как показывает статистика, на первичном рынке в Москве в настоящее время выставлено на продажу 74 580 квартир в 415 жилых комплексах. При этом большинство из них составляют однокомнатные квартиры (37 процентов), затем идут двухкомнатные (30 процентов) и студии (17 процентов). Из этого количества половина находится на этапе монтажа этажей, 20 процентов готовы только на стадии котлована, 18 процентов – в процессе отделочных работ, и всего 11 процентов уже сданы в эксплуатацию.
В августе 2024 года объем новостроек в столице увеличился на 2 процента по сравнению с июлем, а по сравнению с августом 2023 года рост составил 15 процентов, — обращает внимание Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital.
В то время как спрос на новостройки сократился после завершения программы льготной ипотеки с государственной поддержкой и ужесточения условий по IT-ипотеке, в компании Метриум подчеркивают, что в июле было заключено 7044 сделки по договорам долевого участия, в августе — всего 5192 сделки. Сравнение говорит само за себя: покупательская активность упала на 35 процентов по сравнению с июнем и еще на 27 процентов по сравнению с июлем. Хотя результаты июля и августа можно считать примерно аналогичными, так как в июле еще происходила регистрация сделок, завершенных в «ажиотажный» период июня, — добавляет управляющий директор Метриум Руслан Сырцов.
Несмотря на резкое сокращение спроса более чем в два раза, цены на новые квартиры продолжают повышаться. Сравнение с июнем 2024 года показывает, что стоимость жилья возросла на 4,5 процента, а в сравнении с 2023 годом этот показатель достигает 18 процентов. Лишь в массовом сегменте новостроек стоимость жилплощади уменьшилась на 1,2-1,5 процента в зависимости от района.
Одна из основных причин, почему цены на жилье продолжают расти, — это система проектного финансирования и эскроу-счетов. Все застройщики сегодня работают в условиях финансовой модели, жестко согласованной с банками, предоставляющими проектное финансирование, — объясняет Ирина Доброхотова. — В этой модели установлены прогнозируемые уровни цен, а также коридоры, ниже которых застройщик не может корректировать свои расценки.
На стоимость квадратного метра также влияют затраты на строительство: это цена земельного участка, расходы на строительные материалы, технику, маркетинг, заработную плату и другие текущие расходы. В настоящее время эти затраты не только не уменьшаются, но и постоянно увеличиваются. Более того, дисконт в основном распространяется лишь на определенные, менее ликвидные квартиры, — подчеркивает Руслан Сырцов.
Так, в январе 2024 года средний бюджет покупки однокомнатной квартиры комфорт-класса в пределах старой Москвы составлял 15,1 миллиона рублей. К концу июля такая квартира уже стоила 15,9 миллиона рублей, — резюмирует Ирина Доброхотова.
При личном контакте предлагают более выгодные варианты оплаты
Кто сегодня является основным покупателем новостроек? По наблюдениям риелторов, в основном это клиенты с крупными финансовыми возможностями или стабильно высоким доходом, например, люди, готовые рефинансировать свои средства, снять деньги с депозитов или воспользоваться субсидированной ипотекой. Более доступный сегмент квартир обычно покупается с использованием кредита: если есть такая возможность, оформляется семейная ипотека с процентной ставкой 6 процентов годовых, или берется заем по рыночной ставке 20,8 процентов годовых, но на короткий срок.
Часть покупателей новостроек приходят от клиентов, получивших значительные средства от продажи своего предыдущего жилья. Эти средства могут покрывать, скажем, 70 процентов стоимости нового жилья, а оставшиеся 30 процентов берутся в кредит, как говорит Ольга Гусева, генеральный директор компании Key Capital.
На рынке все еще присутствуют и инвесторы, поскольку в некоторых случаях застройщики предлагают крупные скидки. После стабилизации экономической ситуации такое жилье может быть перепродано по более высокой цене, — уточняет логику инвесторов Руслан Сырцов.
Поэтому не удивительно, что застройщики всячески стремятся удержать покупателей. Так как большинство сделок последних лет осуществлялось через ипотеку, девелоперы стараются сделать характерные для клиентов кредитные платежи комфортными. Один из наиболее распространенных методов, на котором сейчас сосредоточены застройщики, — это субсидированная ипотечная ставка, — рассказывает Ирина Доброхотова. — Застройщик берет на себя обязательства снижения ставки в первые три-четыре года кредита. После этого ставка начинает соответствовать рыночным условиям, но клиент может рефинансировать ипотеку по актуальным ставкам.
По словам специалистов, минимальные субсидированные ставки по базовым программам сейчас составляют около 12 процентов. Однако такие программы подразумевают увеличение стоимости квартир, так что регулятор вынужден вводить ограничения на субсидирование ипотечных ставок относительно рыночных, — отмечает директор департамента продаж жилой недвижимости ГК «Сумма элементов» Светлана Бардина. — Тем не менее количество предложений по таким кредитам растет, так как сумма ежемесячных платежей и общая переплата значительно меньше, чем по кредитам в рыночных условиях.
Другим распространенным инструментом, который предлагают застройщики, является беспроцентная рассрочка. Некоторые компании предлагают рассрочку до завершения строительства, но чаще всего речь идет о сроке от одного до двух лет. Однако подобные программы имеют свои ограничения. Во-первых, рассрочка, как правило, делится на два, три или четыре платежа, что означает, что для покупателя они могут оказаться довольно значительными. Во-вторых, такие рассрочки предоставляются только на квартиры до момента ввода корпуса в эксплуатацию, и выгоднее их брать на ранних стадиях строительства.
По статистике, после отмены льготной ипотеки почти две трети россиян (66 процентов) решили отложить покупку недвижимости, надеясь, что смогут накопить на новое жилье собственными силами, не прибегая к займам. Однако многие риелторы полагают, что именно сейчас не самый худший момент для приобретения новостройки. В условиях высокой инфляции, особенно в свете роста цен на строительные материалы, такая выжидательная тактика может обернуться ошибкой, — уверен Дмитрий Голев. — Покупатель может дождаться снижения стоимости квартиры на 1-3 процента, но, при этом, затраты на ремонт вырастут на 15-20 процентов.
Ирина Доброхотова также подчеркивает, что тем, кто готов заплатить всю сумму сразу, не стоит откладывать покупку. Те, кому нужна ипотека, рекомендуется собрать максимальный первоначальный взнос и ознакомиться с различными программами, которые сейчас предлагают застройщики. Я настоятельно советую обращаться либо в офис продаж компании-застройщика, либо к опытным брокерам, поскольку при личном обращении можно получить более выгодные варианты оплаты, — добавляет эксперт.
